先搞定银行收入证明才能在加拿大贷款买房

收入证明除了证明个人的收入能力之外，对贷款额度也将产生重要影响。毕竟，收入证明能直接反映借款人的还款能力，是衡量借款人是否具备还款能力的一个重要指标，也是银行控制信贷风险的手段之一。加拿大尊重人权和经济自由，能不能贷款，最内核的是看你的偿还能力，至于你有多少存款、房产、股票都无所谓，你得有收入、收入、收入!
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虽然每家银行的收入证明格式会存在差异，具体情况还需以银行要求为准。但一般都会包含以下几类：
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1、题头写清被证明人姓名;

2、被证明人的信息，身份证号以及从何时开始为本公司职员;

3、写清楚被证明人职位及收入情况;

; X# Q! Z6 M; N- q4、写清楚收入以何种形式发放;

: _+ U0 [( h6 M; R4 `5、写清楚单位名称;
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6、写清楚经办人，该项主要是以方便对方查证;
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8 o- o' c% E: |1 s7、写清年月日，单位部门名称，加盖专用章。

, w; v* B0 h* U: N; I需要注意的是，收入证明模式一般是指月收入，并都是指税后收入，含税后的工资、奖金、津贴、住房公积金及其他收入。
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3 h* k- \/ h; H: \" C- o如果没有收入证明，是不是办不了房贷了?
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3 M: H; N5 E: B* [$ Q类似于私营企业老板，自由职业者，很多人收入不菲但是却无法提供收入证明，那是否就不能申请到房贷了呢?答案是否定的，没有收入证明还是可以申请到房贷。

没有收入证明要如何申请房贷?
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4 Q/ m$ }4 B6 `按揭贷款购房，如果无法提供收入证明，也可以提供贷款人一段时间的银行自存流水，作为按揭贷款的证明文档。也就是说，借款人在每月固定的日期向同一银行账户中存入规定金额，持续六个月后再将其打印出来。
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! X& Z/ {2 u' B% b% N若是自由职业者，如果有存款，可以提供存款证明;如果没有，要前往有收入进账的银行办理流水单，流水单可以证明你有持续收入;若是私营业主没有办法开具收入证明，则需提供的资料有：工商营业执照、税务登记证、完税证明(连续缴税时间各地规定有所不同)或近六个月的银行存款流水单就可以了。
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% a7 O* B; j/ I2 ]- [; A2 @( `而且，通常所指的收入证明，包括两个方面：一是借款人所在单位开具的收入证明;二是银行代发工资流水，两者缺一不可，否则无法获贷。
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需要注意的是，这种流水并非每家银行都认可，所以借款人申请房贷前应向银行了解清楚房贷申请事宜，以免因无法获贷造成不必要的麻烦。

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! e- B+ z; G* h- N: ^& u2 v0 p你在加拿大的身份不同，银行对你贷款的要求也不同。针对不同的身份，包括老移民、新移民、外国税务居民、外国非税务居民、自雇人士等，在贷款买房时，针对各个银行规定的收入要求应该怎么处理呢?下面就给大家一一解答。

一、移民5年以上和公民
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/ Z+ e/ ~) G9 X5 o5 R- a1、雇主信。前面说了，有没有偿还能力是审核贷款的内核要素，没有工作就没有收入，没有收入就不给贷款。

/ r$ Q3 J+ @$ Y! b8 c# m2、至少2次工资单。加拿大很多公司都是每2个星期发一次工资的，2次的工资单就是一个月就行了。

# Z3 |* u; D# N6 N+ w3、2年的T1 General 和NOA(notice of assessment)。这个厉害了word大税局，就是说，过去2年你的报税T1表格和税局给你的评估信。这些文档证明什么呢，就是你过去2年报税报了多少，除去成本，最后你的可支配净收入是多少。如果你自己报税应该保留这些，如果是请会计师报税，会计师会保留的，如果实在找不到就找税局CRA要，那是必须有的了。老移民贷款最可怜了，门槛高审批难，在此提醒老移民朋友，如果有买房打算，应该提前做准备，报税记录这个真的没有办法，只有认真老实地交2年。有朋友会问，我要报多少税才够呢?这就要看你想买多少钱的房子和贷多少款了，简单的算法是，你买个$100万的房子，你要贷60万，那么你的净收入(除掉你其他房子或车或信用卡还款的需求)要达到至少$10万加币。只要你收入够高，你可以最高贷到90%，目前极少有看到这样的大神。

( I: g$ M# N7 [; v) B5 d4、3个月的银行流水。这个看什么呢，就是看你的工资是不是正常存进去的。
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8 h; f. G7 m/ w5 c. B4 F# e5、首付款证明。伙同交易税金和第一年的房贷还款金额一并在账上呆够一定时间，有的银行要求15天，有的要求30天，这是加拿大反洗钱规定的。
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" b# k0 X' {" }. F" fTips：如果按照上面的要求，很多老移民和公民根本就不要奢望贷款买房了，可是，上有政策下有对策，我们伟大的贷款经理们给大家想出了解决办法，如果收入实在不高，或者实在不愿意多报税，可以找担保人帮助贷款申请。比如你父母是中国人，可以开具较高收入证明(公司抬头的雇主信，内含收入、职务等信息)，那就可以作为你贷款的担保人，只不过有的会被要求房产证上写上父母名字，有的不写，什么情况下写，什么情况下不写，要看银行审批要求了，写也可以只写1%，这样只有1%那部分需要多交15%外国人税。

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0 ~0 e' V4 C/ x* A+ t二、新移民
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; T0 I7 {* p. N  W5 n9 N新移民，落地5年之内。以什么为分水岭呢，因为有两种日期可以参考，一是登陆纸上的时间，一是枫叶卡背后的时间。一般来说，枫叶卡背后的时间会比登陆纸的时间晚2个月左右，有的银行看登陆纸，有的看枫叶卡，这些细节你要找一个靠谱的贷款经理，她/他会给你落实清楚。

0 g( e4 \+ Q1 i9 X. ^2年内的新移民——在贷款审批中等同于外国人：因为你可以说自己的工作关系还在原国，那么你需要提供的文档如下：

1、首付款证明。不一定去银行开一个专门的 ，网银截图就够了，但要有你的名字、金额和日期在上面。金额需要多少呢，老规矩，你要贷多少，剩下的就是首付。比如贷65%(最多也就这样了)，首付35%，但你多准备个5%，保证40%在账上，银行一看，你第一年至少有能力还款。首付也至少在加拿大账户上呆够15天。

$ u" J  @% N* K; u# w6 q2、工作证明。注明职位和年薪，公司盖章就可以了。

3、工资单有的要求提供两次工资单。
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% l! {% `4 X9 n& v7 r超过2年且在5年以内的新移民
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! Z* n( \) W4 k% W1、首付款证明。同2年新移民。

$ `1 j% z4 d! c! J$ n1 L2、2次工资单。同老移民和公民。
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/ X0 O7 a$ T) m, V6 c7 i3、2年T1和NOA。同老移民和公民。超过2年你就又报税义务了，海外收入是要报的，加拿大是向税务居民全球收入征税的。好多同胞会报海外资产，比如房产，请评估公司估个高价，以后变卖后这个钱转到加拿大就不用交税了，但是很多人不知道报海外存款收入，什么意思呢，你有海外存款总会有利息收入或者其他资本收入吧，把这个报了，你的存款转过来的时候就不会被征税了，不然税局有权利要你提供资金来源，你不能每次都说是父母赠与吧。

1 x8 z2 p$ [" O2 h7 F( B; ]4、雇主信。同老移民和公民。

Tips：新移民贷款人均上限2套，贷款总额不超过$150万。如果你要买$300万以上的房子，贷款比例在50%-65%之间，且需要满足银行特定条件。举例说明，你要买的房子$300万，你想贷款$180万，那么你贷款超过$150万上限了，如果你能把超过的部分$30万作为存款放在账上，就比较容易通过，如果你买点银行理财产品，那就分分钟通过了。

三、外国税务居民
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( B( ]+ f7 Q% s# W/ c/ V把这个单独列出来是因为加拿大有很多陪读父母和留学生，还有拿工作签证的，他们既不是公民也不是移民，但如果你在加拿大的居住时间一年内超过183天或者在加拿大有工作，你就有纳税义务。所以小马还是建议陪读妈妈们和留学生们和工签党到了居住时间或者打算长呆加拿大的，一定要咨询会计师去报税，这对你以后的信用积累是非常有帮助的，在报的时候建议报一些自己的海外收入，这样方便买房的时候转首付款过来。
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8 j' d* y. \% Z! I; STips：外国税务居民贷款同2年内新移民，不同的一点是，仅能贷1套/人，贷款金额不超过$100万，如果买$200万以上的房子，也是必须满足银行特定条件。当然你如果能提供非常耀眼的税单，那银行肯定欢快的就把贷款给批了。工签和其他外国税务居民不同的是，工签可以豁免15%的外国人税。

四、外国非税务居民
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: |" v2 s3 {& Z: }' c. N比如你来旅游，看上一套房子，想贷款，那么要求和外国税务居民一样，提供如下文档就行了：

2，工作证明。用公司抬头，注明职位、年薪和盖章。

! G. {6 e- @; l' R' _1 P: C3、2次工资单。可以自己打印小纸条。

Tips：外国人贷款是在房屋贷款审批中最容易的，老移民和公民是最悲催的，随着以后中国和加拿大CRS系统的建立，谁知道咱大天朝的国人还好不好贷款了，买不买房都不知道了。
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五、自雇人士

自雇开了公司的自雇人士，个人买房需要贷款，现在也还比较容易。
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1、公司成立2年以上。
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2、公司营业执照。

, A, a3 y+ Z. k0 R( k, \3、股权文档。用于证明你在公司拥有多少股份。

3 k. `) K! g* W  o4 _( ^, T- N4、存款证明。个人头上的首付款证明，如果有公司存款就更好了。
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. A! B$ O: z  `* WTips：公司不管大小，最多可以贷$100万。
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+ U9 N. d- G  V% e* C自存流水也觉得麻烦，办个假收入证明能行么?
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2 A. G7 P6 z' G& p& \" Z有的人觉得自存流水实在麻烦，不如办个假的收入证明来得方便，而且一些中介也表示，可以代办这种证明。具体而言，虚假的收入证明包括用人单位为本单位员工或非本单位人员出具与实际情况不符的收入证明。

  L* Y8 T- U6 p* a0 Q购房指南在此提醒各位，假收入证明虽然来得方便，但是办理后的后果是十分严重的。首先，对于借款人来说，如果因为开虚假收入证明被银行识破，将无法通过贷款审核，情况严重还将承担法律风险

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