忙忙碌碌时光倒流,如今是90年代加拿大房市泡沫后最差情况

潮水退去，才能知道谁在裸泳，名副其实水落石出惨不忍睹

加拿大央行(BoC) 对其住房负担能力指数 (HAI) 的更新显示，2022 年第二季度加拿大住房负担能力急剧攀升。现在，普通家庭需要近一半的收入来偿还抵押贷款。这是加拿大非常罕见的高位，已经达到 90 年代加拿大房市泡沫之后的最高水平。

央行可负担性指数 HAI 显示了加拿大家庭偿还抵押贷款所需占家庭可支配收入份额。这部分支出中，包括按揭付款、银行利息和水电费等。可支配收入，是家庭在扣除税收、养老金等强制性支出后能带回家的所有收入。该比率越高，买家进入市场并进行抵押贷款的难度就越大。 加拿大家庭需要将 48% 的可支配收入用于抵押贷款 根据央行的数据，2022 年第二季度的 HAI 高达 48.2%，这意味着普通家庭需要支付近一半的工资收入来还贷款。需要注意的是，这不仅仅是任何高房价区域的特例，全国的收入中位数非常相似，而这是一个全国性的数字。 统计数据显示，在过去的几年里，住房负担能力下降急剧加重。上一季度为 42.2%，第二季度增长了 6 个百分点。然而，从近乎零利率的第一个完整季度（2020 年第二季度）到 2022 年第一季度，该指数上涨了 12 点。 问题不仅在于利率上升，需求过剩也是一个问题。

加拿大 90 年代房市泡沫以来最糟糕的可负担性 数据显示，加拿大的 HAI 处于 30 多年来的最差水平。 自 1990 年第三季度以来，加拿大房市崩盘、泡沫破裂之后，这一数字还从未有过如此高。此前，在 1980 年代初期曾经达到过类似高度。 1989-1990 年加拿大的房市一度崩盘、泡沫破裂，一些地方房价腰斩，很多人所购入的房产在短短几个月内就贬值 30-50%, 给当时的加拿大家庭带来重创。 之后加拿大房地产市场用了 6 年的时间才走出这一阴影。 然而，之前的那些时期是加拿大房屋销售的极其短暂、低销量的时期。很少有人在这样的水平上进行销售，而且由于价格在不久之后急剧下跌，高峰是短暂的。 直到本季度，随着房价的攀升，房价才开始真正回落。不过预测认为，随着房价的下降，这种趋势会得以缓解，可负担性将会有所好转。 蒙特利尔银行 BMO 的经济学家告诫投资者，受银行贷款预批的推动，未来几个月加拿大的房市将会迎来“巨大的”冲击。

BMO 的报告指出，目前的房地产销售并不能真实反映已经加息之后的市场变化，因为大部分人的贷款都是在几个月前进行“预批”的，而当现在的贷款利率真实作用于买家身上时，市场将会感受到更大的冲击。