《不动产登记暂行条例》将正式进入实操阶段。近日，有消息称济南、郑州、北京、上海等地房地产市场已出现“神秘业主”抛售二手房源现象。我爱我家数据也显示，去年三季度开始，全国二手房源挂牌量明显增加。
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部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房的业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。- y, @/ Y" M6 x& C7 S7 D" {( }; c
' j. @5 M' ]0 I( I+ o" P( h; X* ^ 政策实施进程中 房价未受其影响) b" n1 x$ W: C G6 Q
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《不动产登记暂行条例》3月1日起实施，2010年住建部推进“个人住房信息联网”工作时，就提出制定“不动产登记”政策，直至近日不动产登记工作第三次部际联席会议在京召开，5年多时间内，有10次相关决议、报告等消息发布。3 R7 k/ L4 s( v
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北京、上海、广州三地的房价数据显示，政策消息的放出并未对房价涨跌产生实质影响。业内表示，去年10月起北京二手存量房确实有所增加，但主要是受央行松绑二套房贷所致，与不动产登记并无关联。3 s! h, e& h, P1 z4 c% n5 ^2 Q5 T6 g* S. D
& D; i9 L6 k% \3 _8 [$ @7 ? 事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰着我国住房建设和房地产调控。一位基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”中原地产首席分析师张大伟说：“不动产登记政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”: a _0 }& y9 w! r/ q8 E& D/ |4 D
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目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。4 o6 V' P5 _; w' C( h0 n. m
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消息称部分城市出现高端二手房源集中抛售& I% F( V! R C
3 N- `* n* ^4 G; g3 v 近日，有消息称济南、郑州、北京、上海等地房地产市场已出现“神秘业主”抛售二手房源现象。不少业内人士分析，在楼市降温背景下，部分城市的二手房源量较大幅度提升，与不动产统一登记密切相关，该政策已使房地产市场预期更加紧张。链家地产分析师张旭认为，一些二三线城市对政策过分忧虑，导致出现了高端二手房源的集中抛售现象。: k1 a# c7 h; \4 E; q
1 |) A9 t& R2 Z A2 x 伟业我爱我家研究院分析师孔丹表示，对于即将开始颁发的不动产登记证，相比房产证，该证内容更细致，内有多项防伪标记，对交易市场将起到一定规范作用。. p7 a0 e9 t h- M {
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据他们掌握的数据，目前急于卖房的人群分为两类，一类是急需用钱的，另外一类是转战其它投资方式的，和不动产登记并无关联。孔丹说，从去年10月份开始，北京二手存量房开始增多，交易量也有明显上涨，其中置换型占比首次超过首次置业占比，达6—7成。究其原因，主要是受央行松绑二套房贷影响。
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首都经贸大学教授赵秀池认为，不动产统一登记政策的实施，会对一些腐败之人起到一定威慑作用，或许会逼出一些“房爷”“房叔”“房姐”手上握有的房产，但这个数量相对而言还是少数。0 | J% v1 }2 c" \; W1 A- N6 c* W
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专家：不要指望不动产登记制度降房价
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+ o& I) m- Y% ?1 Q3 ? 也有业内人士分析称，坊间传言的“受该政策影响，二手房市场出现大量抛售”的情况并不属实。 事实上，2012年“不动产登记”消息放出后，确有二手房抛售，但在当年都已消化干净，“不动产登记毕竟不对外公开，所以对多房的普通老百姓来说，并无影响。”
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# x$ U; W% I; ^6 q 多数观点认为，不动产登记对楼市直接影响并不大，难以实现诸多购房者期待的“降房价”效果。“不动产登记可能会刺激部分人员将拥有的房产变现，但这个群体所持有的房子数量和大市场相比比重极小。” 原社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞表示，指望不动产登记制度去降房价是不恰当的。
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! a5 C; H( y% P V8 M 在中原地产首席分析师张大伟看来，不动产登记对房地产市场更深远的意义在于调控方向的转变，“它标志着房地产调控将从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控。”% b2 X# l, m# ^( T7 y/ r
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中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
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“小产权房”别想登记“漂白”
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8 ~/ C+ O7 R+ n6 M7 \ 针对不少人关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。“所以"小产权房"不可能予以登记，更不可能通过合法登记"漂白"。”# z6 U9 ^/ ]. q6 ^! b( s4 ^
; Q# K0 I) Z& K7 w. Q/ c 国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为。严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。”
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政策效果显现尚需时日 市场等待细则完善
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多位市场人士预计，从房价涨跌的角度看，不动产登记政策的实施不会直接影响房地产的供求关系，也很难令房价应声而落。赵秀池认为，房价是由供求关系决定的，不动产统一登记政策的实施，能否对房价造成影响，取决于《条例》是否对房地产供求关系造成影响。
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除了供求关系这一决定性因素，不动产登记政策要想达到相关效果，甚至为未来征税做准备，仍然需要完善一些细节，这些都是楼市买卖双方期待明确的。
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+ J: V8 y8 f6 K H. x$ { 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，不动产登记制度是权力合并的一个过程，这可能会让不同部门之间在权力重新分配上产生分歧。此外，不动产来源不明的个人、对土地财政和房地产市场高度依赖的地方政府、拥有多套房的炒房者等，都有可能成为不动产统一登记与联网的“障碍”，需要破除。' M4 \8 e6 A: m6 o& g( a
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另外，《条例》实施也为征收房产税打下了基础，但这不应成为征收房产税的理由。针对社会上传言的房地产税问题，不动产登记局负责人26日回应说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。赵秀池表示，是否征收房产税，不只取决于技术问题，而是取决于我国未来房地产税收体系的整体设计情况1 q' t# p6 y: K
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