都是汇率惹的祸，日元还能绝地反击起死回生吗？那真的是要看运气了
6 B' u$ {. T4 q) i' K4 ?7 x/ S6 A1 {1 T* U8 ~5 x* k
据彭博社报道，受到日元疲软和房价相对平稳的“鼓舞”，香港富豪，包括一些普通的香港投资者，正在日本寻找房地产，尤其是在东京和一些海滨城市的小户型公寓。% k2 I/ O1 Y+ w& ]1 P* {2 j! \( _: G }
9 y0 S: W* _( k: z, b# S8 D e国际房地产经纪人表示，由于近期日元兑港币的汇率跌到了数十年来的最低点，因此2022年香港人在日本买房的总金额显著提高。
. o; a: I8 N2 G2 T* l5 j9 g$ V% f/ m2 }, [& r& l/ n' T# O2 Z
还有个利好消息是：美联储提高利率，但日本央行继续维持超宽松政策，短期内也没有加息的迹象。日本也在逐渐开放边境，让香港人、包括其他地区的人入境变得更加容易，海外买家已经“蠢蠢欲动”。
% y0 @; k/ o7 k5 y9 G4 U. R/ s$ v8 k1 r6 ?
据日本当地经纪描述，一些香港富裕买家甚至在还没能来日本的情况下，就已经买好了1套甚至多套公寓，并且随后出租。在他们看来，中短期的投资回报率是非常可观的。" Q6 s) }3 R1 a6 y
( g/ j1 f8 a4 O
日元贬值和开放，让日本吸引大量关注1 s0 b$ ^) }# F; Z
: M" M/ A5 M( t5 t: T' ?- w/ p$ q3 |如此表态的，是日本Hana Real Estate驻香港的联合创始人Jason Lam，他还指出：“日本对海外人士来说，已不再只是旅游目的地，而是投资热土。”
4 m1 a% O# h/ K2 o# R1 v2 H3 `: ~
b& ^0 u: v, l9 J/ c$ v- o* m# q' _0 n还有一个现象耐人寻味：随着东京奥运会的召开，东京、包括周边城市的公寓价格已经超过了1990年日本资产膨胀泡沫时代，创下历史新高。但香港买家却认为应该追高，因为价格还有不小的上涨空间。/ H* _- `$ ~7 s% ^) |# g: O; U/ Y' `2 u
7 _+ K3 F4 `& z+ ?- a! I: q2 U* S' C7 @6 W b4 Z4 w; `
在香港买家看来，即便日本大城市公寓已经很贵，但相比于伦敦、纽约、香港来说，价格还是动辄便宜了三分之一到二分之一，可负担性更好。3 Q! @- z" m9 R8 L
' Z0 V$ W/ c$ y+ B仲量银行的一份数据则显示：“2022年，香港居民对日本房地产的询价，比去年猛增了70%，实际公寓销售额增长了30%。”# P- u! T# T4 y9 t+ ]
& W* r# G. |- T- F( `7 \已经有一些顶尖豪宅，被香港买家买下0 U5 e d; c" }2 _
. u% Y: a6 m* y) O" u. D7 l& r8 Z
香港买家除了青睐日本的公寓，还有一些富裕的买家盯上了城市屋和独立屋。近期有很多上盘的豪宅被香港买家购入，比如一套价值17亿日元，约合1250万美元的三居室联排别墅、由隈研吾设计的靠近明治神宫的顶层公寓等等。, ?- V" Y0 W( ?: W a5 u
, T4 R1 R6 s4 |: U
在东京滨水芝浦区，有一些三居室的景观公寓，售价6400万日元起，同样吸引了大量香港买家的关注。! D( X' d9 v. u: K
0 L6 `! H+ f' ]0 h有些买家认为东京的操作空间已经不大，因此将目光转向了大阪、京都、福冈，还有一些香港买家则在北海道购买度假屋、度假村，用来经营滑雪和温泉。
( r B; t2 s9 A8 T8 b' N
$ o; r) G# P, ?* A, V# E如前文所说，无论是购买什么样的房子，这些香港买家在日本买房的主要目的都是出租、经营，而不是长住。在他们看来，温哥华这类城市是居住型的，而东京大阪们则是投资型的。! I4 }7 T/ P- g3 Z: U- b
; q% `: d' }: C$ I& g/ P0 b) r4 |香港买家：钱与其放银行，不如在日本投资+ f! m& e9 P) E! |0 S2 ]
+ z. k$ |' w5 k2 g$ }% {. a, N30多岁的香港银行员工Grace Lau分享了自己的经历：2021年在福冈购买了两套公寓后，她惊讶地发现日元暴跌后，再买一套房的话，实际价格比之前还要低20%！1 c Y+ G! \' E; H9 |
( h# S3 j& A6 ~+ b3 [4 @0 Q于是，虽然手头资金已不宽裕，但她在2022年6月又以30万港元的价格购买了一套200平方英尺的工作室，如果日元持续下跌，不排除再买一套小户型。& V/ h# @5 |$ E6 O; J1 l3 |
# P. F8 G' z* X) X
Grace表示：“如果把钱放在银行，没有任何好处，但在日本购买这种小户型，每年5%以上的收益是毫无压力的。”
+ C0 L* o: f: S* [/ A! p y0 `. l/ R1 n/ r6 Q) s
40岁的香港某餐厅老板Sam Wu则认为：“与香港相比，日本的房地产市场更加平稳。”2022年初，Sam和妻子在大阪标志性购物区心斋桥附近，以400万港元买下了一家餐厅，运营良好。
7 T1 E5 q2 N! E4 N. M2 s0 u$ Y8 V! j/ O: H6 F, S( h4 \" v: c6 X9 u4 h
/ |; W: d4 l) r, G: U$ N8 f9 _) A9 ^
Sam表示，日本买商铺的收益率可以超过6%，在香港则不到3%，在一些北美城市回报率虽然也比较高，但有个问题不得不谈：距离。
, [" Q Z' Z: {- H! S+ w
1 V8 K( I6 A4 |当防疫措施放开后，从香港到日本单程飞机不过3个小时左右，而飞北美城市动辄要13、15个小时，注定无法经常往返两地，照看生意。很多香港买家赞同这一点，在一个离自己家近、且回报率高的地方投资，何乐不为？- K g8 _$ ~2 P8 K! R; _' o
4 {8 f+ t! m. ]$ _5 m- C$ A/ H也有香港买家相对谨慎，认为投资日本房地产是存在风险的，比如当地人口流出大于流入，以及建筑物贬值速度比较快。" F* O$ u9 ]. O5 n7 o
1 j4 \& n% H0 R) t; f2 C0 z% n0 X
三井住友信托研究所研究员Shun Ogishima就提醒香港投资者，包括其他海外投资者：“如果你没有在日本生活过，甚至没有来过日本，那么你不一定能把控未来趋势。”
' D2 l. c6 m( J: X- x2 b
' y1 Q5 K" n0 G* b' x# ^1 M/ `/ A6 c话虽如此，但香港投资者们普遍想利用低利率和低汇率来做短线投资，那么就算不了解日本，也不用担心出手的时机。
, `8 ^6 D4 {0 w/ K! e) W0 {9 I" h% Y
|
