覆巢之下无完卵一个不能少,美国房地产市场最危险的三个州

一旦出问题，没有哪个地方能独善其身，全部无处可逃

房地产数据公司ATTOM近日发布了一份特别住房风险报告，显示2022年第一季度，新泽西州、伊利诺州和加州内陆是风险最高的市场集中地区——纽约市和芝加哥地区的集中群最大。

大多数南部州的风险程度较低。


2022年第一季度评估——基于住房负担能力、水下（underwater）抵押贷款、止赎活动和失业率——报告显示，前50个县中，新泽西州、伊利诺州和加州有34个县最容易受到潜在下降的影响。

风险最高的50个县包括芝加哥大都市区的8个县、纽约市附近的6个县和遍布加州北部、中部和南部的10个县。

在其它地方，排名前50位的其它县主要分佈在东海岸和中西部。

他们包括3个在俄亥俄州的克利夫兰和宾州费城的大都市地区，以及特拉华州3个县中的2个。

然而低风险程度的县，南方的市场集中度最高，现在被认为最不容易受到房地产市场下跌的影响。

ATTOM的市场情报执行副总裁里克・谢尔加（Rick Sharga）表示：虽然过去几年房地产市场异常强劲⋯

如果我们进入（经济）衰退，甚至面临更温和的衰退，那么负担能力差、失业率相对较高、水下贷款和止赎活动可能让房市面临风险。


自新冠疫情爆发以来，房地产市场一直是美国经济最强劲的组成部分之一，谢尔加说：但美联储在对抗41年来最高的通胀率行动中，正在对住房负担能力、销售和定价产生直接影响。

美联储能否实现相对软著陆，或无意中将经济带入衰退，将决定未来12-18个月房地产市场的命运。

在这种背景下，从2021年末到2022年初，全美房价中值仅上涨了3%，卖家利润开始下降，住房负担能力正在下降。

贷方对拖欠抵押贷款的止赎也有所增加。

2022年第一季度，美国50个最容易受到房地产市场问题影响的县中有32个位于伊利诺州芝加哥附近的大都市区、纽约市、克利夫兰和费城，以及特拉华州和加州内陆地区。

其中，包括芝加哥及其郊区的8个县（库克县、德卡尔布县、凯恩县、肯德尔县、莱克县、麦克亨利县和威尔县，以及印第安纳州莱克县）和纽约市大都市区的6个（新泽西州的卑尔根县、埃塞克斯县、海洋县、帕塞克县、苏塞克斯县和联合县）。

费城地区的3个是费城县，加上新泽西州的卡姆登和格洛斯特县，而克利夫兰地区的3个是俄亥俄州的凯霍加、莱克和洛林县。

特拉华州的肯特县（多佛）和苏塞克斯县（乔治敦）也在第一季度处于风险最高的前50名之列。

在其它州，加州有10个县进入前50名：位于该州北部的比尤特县（奇科）、圣华金县（斯托克顿）、沙斯塔县（雷丁）和索拉诺县（沙加缅度以外）；

加州中部的弗雷斯诺县、金斯县（弗雷斯诺以外）、马德拉县（弗雷斯诺以外）、默塞德县（莫德斯託以外）和斯坦尼斯劳斯县（莫德斯托），以及该州南部的克恩县（贝克斯菲尔德）。

马里兰州也有3个进入前50名。

它们是巴尔的摩县、查尔斯县（华盛顿特区以外）和乔治王子县（华盛顿特区以外）。

这50个高风险县中，有25个县的中位价独立房的拥有成本（抵押贷款、财产税和保险）消耗了当地平均工资的30%以上。

有22个县至少有10%的住宅抵押贷款处于水下，在全美范围是6.5%。

有29个县有超过千分之一的住宅物业面临止赎行动，在全美范围是1,795分之一。

另外，有29个县的失业率至少为5%，而全美的失业率为3.6%。

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